जीपीए संपत्ति पर मॉर्गेज लोन एक प्रकार का सुरक्षित ऋण है जहां एक आवेदक अपनी जीपीए संपत्ति को बैंकों / एचएफसी / एनबीएफसी को कोलेटेरल या संपार्श्विक के रूप में प्रदान करके धन प्राप्त करता है।

जीपीए क्या है ?

जीपीए का मतलब जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी है। यह एक कानूनी साधन है जिसका उपयोग किसी व्यक्ति (अनुदानकर्ता) द्वारा उसकी ओर से कार्य करने के लिए किसी अन्य व्यक्ति (अनुदानकर्ता) को अधिकार प्रदान करने के लिए किया जाता है। जीपीए को देश में कहीं भी पंजीकृत किया जा सकता है। जीपीए करने या कराने के लिए यह जरूरी नहीं कि सम्पति उस प्राधिकरण के साथ पंजीकृत हो या उस प्राधिकरण के अधिकार क्षेत्र में आता हो।

जीपीए को पंजीकृत क्यों करना पड़ता है ?

जब सरकार ने महसूस किया कि संपत्ति जीपीए के माध्यम से खरीदी और बेची जा रही थी और इन लेनदेन पर कोई स्टांप शुल्क का भुगतान नहीं किया जा रहा था तो इसे रोकने और अपने राजस्व को बढ़ाने के लिए, साल 2004 में, दिल्ली सरकार ने बिक्री विलेख पर लागू स्टाम्प शुल्क दर के 90% पर जीपीए को पंजीकृत करना अनिवार्य कर दिया। इसने यह स्पष्ट किया कि पंजीकृत नहीं होने वाले जीपीए की कोई कानूनी वैधता नहीं होगी।

सेल डीड, गिफ्ट डीड या रजिस्टर्ड मॉर्गेज के कंडिशन के साथ ही ज्यादातर बैंक और फाइनेंस कम्पनियाँ मॉर्गेज लोन क्यों देती है ?

जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (जीपीए) संपत्ति के स्वामित्व को स्थानांतरित करने के लिए एक वैध साधन नहीं है। संपत्ति के टाइटल या शीर्षक को स्थानांतरित करने के लिए एक टाइटल डीड या बिक्री विलेख या उपहार विलेख किया जाना चाहिए होता है जिसमे खरीदार के द्वारा स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतानकिया जाता है। उच्च न्यायालयों और सर्वोच्च न्यायालय ने भी कई मौकों पर कहा है कि जीपीए के आधार पर बिक्री वैध नहीं है। इस प्रकार वर्तमान विक्रेता को भी वैध नहीं माना जा सकता है।

इस जोखिम कारक को कम करने के लिए, एचएफसी / एनबीएफसी ने कुछ नियम लागू किए हैं। उदाहरण के लिए, आवेदक का जीपीए (GPA) कम से कम 3 वर्ष पुराना होना चाहिए। साथ ही, आवेदक के पास एचएफसी / एनबीएफसी के पक्ष में रजिस्टर्ड मॉर्गेज करना होगा। यदि आवेदक रजिस्टर्ड मॉर्गेज नहीं करना चाहता है, तो उसे अपने परिवार के किसी सदस्य के पक्ष में गिफ्ट डीड या उपहार विलेख देना होगा। साथ ही परिवार का वह सदस्य सह-आवेदक के रूप में ऋण पर आएगा। या नहीं तो आवेदक को पुराने विक्रेता से उसके नाम पर सेल डीड मिली हो।

जीपीए, एटीएस, विल, डिक्लेरेशन और रसीद के जरिए अचल संपत्ति की बिक्री पर कोर्ट का नजरिया क्या है ?

उच्च न्यायालयों और सर्वोच्च न्यायालय ने कई बार कहा है कि जीपीए के आधार पर अचल सम्पति का बिक्री वैध नहीं है। निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया है कि अचल संपत्ति से संबंधित लेनदेन केवल संबंधित राज्य सरकार के अधिनियम के तहत लागू मुद्रांकित और पंजीकृत हस्तांतरण विलेख के माध्यम से ही किया जा सकता है ।

जीपीए संपत्ति पर मॉर्गेज लोन

जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (जीपीए) संपत्ति के अधिपत्य या ओनरशिप को स्थानांतरित करने के लिए एक वैध साधन नहीं है। संपत्ति के शीर्षक को हस्तांतरित करने के लिए रजिस्ट्री या एक बिक्री विलेख किया जाना आवश्यक है जिसके लिए खरीदार को स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होता है । विक्रेता को लेनदेन पर पूंजीगत लाभ कर का बोझ भी उठाना होता है ।

जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति खरीदना दिल्ली-एनसीआर सहित भारत के कई हिस्सों में अभी भी लोकप्रिय है क्योंकि इसके द्वारा प्रदान किए जाने वाले कथित लाभ हैं। यह एक कानूनी दस्तावेज है जो किसी व्यक्ति को अपने विभिन्न मामलों का प्रबंधन करने के लिए कानूनी रूप से दूसरे व्यक्ति की ओर से कार्य करने की अनुमति देता है। यह व्यक्ति को चिकित्सा निर्णय, कानूनी विकल्प और वित्तीय या व्यावसायिक निर्णय लेने के लिए व्यापक अधिकार भी देता है।

यदि हम विक्रेता के पक्ष से या पॉइंट ऑफ़ व्यू से बात करें तो जीपीए (GPA) उन्हें उन संपत्ति को बेचने का अनुमति देता है जिसका रजिस्ट्री भले ही उनके पास न हो। चूंकि संपत्ति कभी बेची नहीं गई थी और विक्रेता उसका मालिक बना रहा, इसलिए उस पर कभी भी पूंजीगत लाभ कर नहीं लगता है । साथ ही शहरी विकास प्राधिकरणों की कई योजनाएं, जहां संपत्ति को पट्टे के आधार पर आवंटित किया जाता है ऐसी संपत्ति को कानूनी रूप से बेचे जाने पर एक महत्वपूर्ण अवधि तक प्रतिबंधित होता है को खरीदने या बेचने में भी जीपीए (GPA) कारगर है।

इसमें खरीदार भी अपने आपको एक लाभप्रद स्थिति में खड़ा पाता है क्योंकि वह संपत्ति के मालिक के रूप में सभी कार्य कर सकता है जिसके हस्तांतरण के लिए उसे कोई अत्यधिक स्टाम्प शुल्क या पंजिकरण का व्यय नहीं करना पड़ता है।

हालांकि, ऐसे एचएफसी / एनबीएफसी हैं जो कुछ विशेष नियमों और शर्तों के साथ जीपीए (जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी) संपत्ति के खिलाफ वित्तीय सहायता या ऋण प्रदान करते हैं। (अर्थात – बिक्री विलेख के अधीन / उपहार विलेख के अधीन या पंजीकृत बंधक के अधीन)। GPA के माध्यम से स्वामित्व स्थानांतरित करना गुड़गांव, फरीदाबाद, नोएडा, ग्रेटर नोएडा और गाजियाबाद में भी बहुत लोकप्रिय है। कुछ एचएफसी / एनबीएफसी दिल्ली, गुड़गांव, फरीदाबाद, गाजियाबाद, नोएडा और ग्रेटर नोएडा में भी जीपीए संपत्ति के खिलाफ बंधक ऋण प्रदान करते हैं।

पावर ऑफ़ अटॉर्नी या मुख्तारनामा पर मॉर्गेज लोन

अटॉर्नी की शक्तियाँ सीमित या व्यापक हो सकती हैं जो अटॉर्नी देने वाले पर निर्भर करता है की उसने अपने प्रतिनिधि को क्या अधिकार प्रदान किये हैं । एक व्यक्ति जो पावर ऑफ अटॉर्नी देता है, जिसे प्रिंसिपल कहा जाता है, वह व्यक्ति या संगठन किसी को भी संपूर्ण या सिमित अधिकार या शक्ति प्रदान कर सकता है, इसमें ऋण समझौते में प्रवेश करने या लोन लेने का अधिकार भी शामिल है।

यदि आपको अटॉर्नी या मुख्तारनामा दिया गया है, तो आप उस व्यक्ति की ओर से ऋण समझौतों पर हस्ताक्षर करने में सक्षम हो सकते हैं जिसने आपको वह शक्ति प्रदान की है। हालाँकि, आपके पास यह अधिकार है या नहीं यह पूरी तरह से इस बात पर निर्भर करेगा की अटॉर्नी या मुख्तारनामा में क्या लिखा गया है और उसके क्या करक थे।

जीपीए (GPA) संपत्ति पर मॉर्गेज लोन के लिए आवश्यक दस्तावेज़

वेतनभोगी के लिए आवश्यक दस्तावेज

मुख्य आवेदक

1. एक फ़ोटो
2. पैन कार्ड की कॉपी
3. आधार कार्ड की कॉपी
4. वर्तमान निवास प्रमाण पत्र की कॉपी
5. कर्मचारी आईडी प्रूफ की कॉपी
6. नवीनतम 3 महीने का सैलरी स्लिप
7. नवीनतम 6 महीने का बैंक स्टेटमेंट
8. बचत खाते का नवीनतम एक वर्ष का बैंक स्टेटमेंट या विवरण
9. नवीनतम 2 साल का फॉर्म -16, पार्ट-ए और बी
10. रनिंग लोन अकाउंट का स्टेटमेंट
11. प्रोसेसिंग शुल्क का चेक

सह-आवेदक

1. फ़ोटो
2. पैन कार्ड की कॉपी
3. आधार कार्ड की कॉपी
4. मुख्य आवेदक के साथ संबंध का प्रमाण पत्र

संपत्ति दस्तावेज

1. न्यूनतम 13 वर्ष की स्वामित्व हस्तांतरण श्रृंखला या प्रॉपर्टी चैन
2. एग्रीमेंट तो सेल की कॉपी

बिज़नेस मैन या व्यवसाय स्वामी के लिए आवश्यक दस्तावेज

मुख्य आवेदक

1. एक फ़ोटो
2. पैन कार्ड की कॉपी
3. आधार कार्ड की कॉपी
4. वर्तमान निवास प्रमाण पत्र की कॉपी
5. बिज़नेस रजिस्ट्रेशन और बिज़नेस एड्रेस प्रूफ की कॉपी
6. एक वर्ष का जीएसटी रिटर्न की कॉपी
7. करंट अकाउंट का नवीनतम 6 महीने का बैंक स्टेटमेंट
8. बचत खाते का नवीनतम एक वर्ष का बैंक स्टेटमेंट या विवरण
9. नवीनतम 2 साल का आईटीआर
10. रनिंग लोन अकाउंट का स्टेटमेंट
11. प्रोसेसिंग शुल्क का चेक

सह-आवेदक

1. फ़ोटो
2. पैन कार्ड की कॉपी
3. आधार कार्ड की कॉपी
4. मुख्य आवेदक के साथ संबंध का प्रमाण पत्र

संपत्ति दस्तावेज

1. न्यूनतम 13 वर्ष की स्वामित्व हस्तांतरण श्रृंखला या प्रॉपर्टी चैन
2. एग्रीमेंट तो सेल की कॉपी

पेशेवर या प्रोफेशनल के लिए आवश्यक दस्तावेज

मुख्य आवेदक

1. एक फ़ोटो
2. पैन कार्ड की कॉपी
3. आधार कार्ड की कॉपी
4. वर्तमान निवास प्रमाण पत्र की कॉपी
5. बिज़नेस रजिस्ट्रेशन और बिज़नेस एड्रेस प्रूफ की कॉपी
6. एक वर्ष का जीएसटी रिटर्न की कॉपी
7. करंट अकाउंट का नवीनतम 6 महीने का बैंक स्टेटमेंट
8. बचत खाते का नवीनतम एक वर्ष का बैंक स्टेटमेंट या विवरण
9. नवीनतम 2 साल का आईटीआर
10. रनिंग लोन अकाउंट का स्टेटमेंट
11. प्रोसेसिंग शुल्क का चेक

सह-आवेदक

1. फ़ोटो
2. पैन कार्ड की कॉपी
3. आधार कार्ड की कॉपी
4. मुख्य आवेदक के साथ संबंध का प्रमाण पत्र

संपत्ति दस्तावेज

1. न्यूनतम 13 वर्ष की स्वामित्व हस्तांतरण श्रृंखला या प्रॉपर्टी चैन
2. एग्रीमेंट तो सेल की कॉपी

फाइनल थॉट

प्रॉपर्टी लोन फिन डॉट इन द्वारा प्रस्तुत यह लेख जीपीए संपत्ति पर मॉर्गेज लोन के बारे में अपनी आसान हिंदी भाषा में जानकारी उपलब्ध कराने का एक प्रयास है। इस लेख में जीपीए संपत्ति पर मॉर्गेज लोन के सभी पहलुओं पर क्रमबद्ध चर्चा किया गया है और आवश्यक जानकारी दी गई है।

पाठकों से निवेदन है कि इस पर अमल करने से पहले संबंधित क्षेत्र के एक्सपर्ट्स की सलाह जरूर लें। हमारा यह लेख आपको पसंद आया हो या हमारे लेख में कुछ त्रुटि रह गए हों या कुछ सुधार आवश्यक हों तो आप कमेंट बॉक्स में जरूर बताएं। प्रॉपर्टी लोन फिन डॉट इन का वादा है की आपके योग्य कमेंट को अमल में लाया जायेगा। साथ ही, लोन / फाइनेंस से जुड़ी नए अपडेट्स, टिप्स & ट्रिक्स के लिए वेल आइकन को जरूर फॉलो करें।